http://abareality.sk/components/com_gk2_photoslide/images/thumbm/768128slides1.jpg http://abareality.sk/components/com_gk2_photoslide/images/thumbm/978540liptovia.jpg http://abareality.sk/components/com_gk2_photoslide/images/thumbm/339505slides2.jpg
TLAČOVÝ SERVIS

Reality: Hodnotu nehnuteľnosti treba určovať objektívne.

Pri právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností je obvykle potrebné objektívne ohodnotenie ich ceny. Okrem znaleckých posudkov sa dnes na tento účel čoraz viac využívajú informácie z cenovej mapy.

Každý, kto zvažuje kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, potrebuje poznať jej reálnu trhovú hodnotu. Otázka objektívneho stanovenia hodnoty domu, bytu, či pozemku je rovnako zaujímavá aj pri delení dedičstva a pri rôznych súdnych sporoch. No asi najčastejšie sa stanovením hodnoty určitej stavby zaoberajú banky, ktoré akceptujú záložné právo na nehnuteľnosť ako záruku na poskytnutie hypotéky.

Zatiaľ čo bežný smrteľník si obvykle zhodnotí situáciu na trhu porovnaním ponúk realitných portálov, pre úradné úkony je potrebný doklad o cene nehnuteľnosti, ktorý je vyhotovený na základe všeobecne záväzných pravidiel. Takýto znalecký posudok vyhotovuje nezávislý odborník - súdny znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti v danom obore oprávnenie. Toto oprávnenie vydáva Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré zároveň na svojej stránke vedie verejne prístupný Elektronický zoznam znalcov.

Okrem celkového vývoja realitného trhu má na cenu nehnuteľností vplyv predovšetkým úroveň lukratívnosti lokality ako aj vek a technický stav nehnuteľnosti. Veľké rozdiely v cene možno badať v závislosti od toho, či sa nehnuteľnosť nachádza v okresnom, krajskom či hlavnom meste a tiež v závislosti od toho, akú má daná lokalita infraštruktúru a občiansku vybavenosť. Cena nehnuteľností môže v niektorých lokalitách postupom času stúpať a v iných zasa klesať.

Keďže od roku 2004 platí zákon, podľa ktorého sa pri posudkoch zohľadňuje aj trhové hľadisko, trhová hodnota by sa už nemala od tej znaleckej líšiť do takej miery, ako to bolo možné v minulosti. Rovnako ani medzi posudkami od rôznych znalcov by nemali byť nijaké výrazne rozdiely.

Kedy je nutný znalecký posudok?

Najbežnejším prípadom, kedy je potrebný znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti je hypotekárny úver, kedy sa cena nehnuteľnosti stanovuje ku dňu vyhotovenia a takýto posudok má časovo limitovanú platnosť. V niektorých prípadoch, napríklad pri súdnych sporoch, však môže vniknúť aj požiadavka na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti spätne ku skoršiemu dátumu. Znalecký posudok na nehnuteľnosť si môže nechať vypracovať aj klient stavebnej firmy, ktorý nie je spokojní s kvalitou alebo cenou odvedenej práce. V takom prípade by však malo ísť o odborníka na stavebnú činnosť, teda znalca v inom obore, než je to pri všeobecnom stanovovaní ceny nehnuteľnosti.

Škála úkonov, pri ktorých je znalecký posudok nutný, je v súčasnosti podstatne užšia ako v minulosti, najmä v dôsledku zrušenia tzv. trojdane z prevodu, prechodu a darovania nehnuteľnosti. Napríklad pri dedičstve už nie znalecký posudok nutný, za predpokladu, že sa pozostalí medzi sebou dohodnú a nevznikne medzi nimi spor. Dokonca aj pri vybavovaní hypotéky môže klientovi odpadnúť povinnosť predložiť banke znalecký posudok v prípade, že má táto banka uzavretú dohodu so znalcom, ktorí pre ňu vpracováva odhady. V prípade, že si klient chce nechať vypracovať posudok vo vlastnej réžii, mal by si overiť, či banka akceptuje znalca, ktorého služby chce využiť. Banky majú pre takéto situácie pripravené zoznamy overených znalcov, ktorých kvalitu spracovania znaleckých posudkov už majú v praxi overenú.

Pre vypracovanie posudku je potrebný list vlastníctva nie starší ako tri mesiace, ktorý je vhodný pre právne úkony, kópiu z katastrálnej mapy a doklad o tom, kedy bol dom alebo byt kolaudovaný. Potrebná je aj zmluva o nadobudnutí bytu, súčasťou ktorej je pôdorys bytu. Znalec potom preverí doklady, urobí obhliadku bytu a premeria izby a nehnuteľnosť nafotí. Vypracovanie znaleckého posudku trvá približne dva až päť dní (byt/dom) a jeho cena sa pohybuje cca od 120,- € za byt, až po 400,- € v prípade rodinného domu.

V prípade, že klient nie je so službami znalca spokojní, môže naňho podať sťažnosť na ministerstve spravodlivosti, kde sa takáto sťažnosť prešetruje.

Znalcov postupne nahrádza cenová mapa. Znalcom v oblasti nehnuteľností dnes do značnej miery konkuruje cenová mapa nehnuteľností, ktorá na Slovensku funguje už od roku 2007 a pre odbornú verejnosť je dostupná na stránke www.cmn.sk.

Mapa nehnuteľností poskytuje prehľady o ponukových aj realizovaných cenách a je týždenne aktualizovaná. Ceny na nej možno vyhľadávať podľa rozličných faktorov, ako sú typ nehnuteľnosti, jej stav, lokalita, čas predaja či vybavenosť. Cenová mapa v súčasnosti obsahuje vyše jedenásť miliónov údajov a používa sa najmä na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pri poskytovaní úveru, pri precenení založených nehnuteľností a takisto pri predaji a dražbe. Napríklad banky ju často používajú pri kontrole externého znaleckého posudku. V súčasnosti cenovú mapu využíva viac ako 67% bankového trhu a v prípade sporiteľní ide až o 95%. Údaje z nej však čerpajú aj obce a investičné firmy a pod. Pri vybraných finančných inštitúciách, lokalitách a typoch nehnuteľností znalecký posudok potrebný nie je a využíva sa kombinácia interného posudku a informácií získaných z cenovej mapy nehnuteľností.